Le prêt viager hypothécaire est un prêt personnel consenti aux propriétaires contre la prise d’une garantie hypothécaire. Grâce au prêt viager, les seniors financés conservent la propriété de leur bien immobilier sans avoir à régler les échéances du prêt hypothécaire viager de leur vivant.
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le mot « viager » se dit d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire ou d’une tierce personne. Dans le crédit viager hypothécaire pour particulier, cela signifie que les seniors de plus de 60 ans propriétaires ont accès à un financement sans obligation de remboursement du capital ni des intérêts de leur vivant. Lors de leur décès, la vente du bien pris en garantie hypothécaire solde le dû auprès de la banque prêteuse.
Le capital peut être utilisé pour de nombreux projets qui ne nécessitent ni justification ni affectation. L’emprunt viager hypothécaire n’a pas besoin d’être couvert par une assurance décès, la garantie de l’hypothèque immobilière étant suffisante.
Les avantages du prêt hypothécaire en viager
- Emprunter dès 60 ans avec un profil bancaire difficile (âge très avancé, état de santé incompatible avec une assurance emprunteur, pas de vérification du taux d’endettement). Le crédit hypothécaire viager est une véritable alternative ouvrant sur ses projets;
- Rester propriétaire de son bien jusqu’à son décès alors que les solutions immobilières conduisent nécessairement à la vente;
- Obtenir des liquidités sans affectation versées en une fois lors du déblocage des fonds non comptabilisées dans vos revenus (donc non imposables);
- Protéger les héritiers lors du décès de l’emprunteur, le bien restant dans la succession.
Que financer avec un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire seniors permet à un propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir une trésorerie non affectée pour tous les projets d’achats, plaisir ou famille.
- complément de retraite;
- paiement d’une place dans un EHPAD;
- aide à un membre de la famille;
- solde de crédits en cours;
- acquisition d’un véhicule neuf ou d’occasion;
- financement de travaux inférieurs à 75 000 €;
- voyages;
- évènements;
Solde du prêt hypothécaire viager
Le prêt viager hypothécaire est flexible, plusieurs cas de figure mettent un terme au contrat souscrit avec le prêteur hypothécaire.
Remboursement anticipé du prêt
L’emprunteur choisit de rembourser le prêt viager, capital et intérêt. Si le contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé, elles doivent être payées. Ce fonctionnement est identique à un prêt classique.
Vente du bien pris en garantie hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire n’interdit pas à l’emprunteur de vendre le bien hypothéqué. En revanche, il doit informer le prêteur de son désir de se séparer du bien. Le montant de la transaction doit être suffisant pour rembourser l’ensemble des sommes dues à la banque. Le propriétaire conserve l’excédent.
Décès de l'emprunteur
Dans la plupart des cas, le prêt viager hypothécaire prend fin avec le décès de l’emprunteur. Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien, la banque prend alors en charge la vente de la garantie immobilière. Dans le cas où le montant de la vente est supérieur au capital emprunté augmenté des intérêts, les héritiers perçoivent la différence. Dans le cas contraire, la banque supporte la perte et ne les sollicite pas.
Si les héritiers veulent conserver le bien, ils doivent alors rembourser toutes les sommes dues à la banque prêteuse du prêt hypothécaire en viager.
Les conditions d'éligibilité au prêt viager hypothécaire
L’étude des prêts viagers hypothécaires nécessitent la prise en compte de quelques critères. Ils sont directement responsables du capital prêté qui n’excède pas 60% de la valeur du bien.
Le bien garantie du prêt
Le bien pris en garantie du prêt viager hypothécaire doit être un bien à usage d’habitation exclusivement détenu en nom propre. Seule une résidence principale ou secondaire est éligible. Elle doit se situer en France Métropolitaine, celles en Corse et dans les DOM n’étant pas retenues. Les biens à usage mixte ne peuvent pas servir d’hypothèque viagère lors de la souscription au prêt hypothécaire viager.
Une évaluation immobilière est réalisée par un expert indépendant mandaté par la banque dès la pré-acceptation du dossier.
A partir de l'âge de 60 ans
Seules les personnes physiques de plus de 60 ans ont accès au prêt viager hypothécaire. Il n’y a pas d’âge maximum, vous pouvez très bien obtenir un crédit hypothécaire viager à 70 ans, 80 ans ou plus.
Il n’y pas de questionnaire de santé à remplir ni besoin de souscrire à une assurance crédit. Cette particularité permet à des emprunteurs aux profils difficilement finançables d’avoir accès aux prêts viagers hypothécaires et réaliser leurs projets.
Le montant du capital
La durée du prêt viager hypothécaire influe directement sur le montant emprunté et le taux d’intérêt. L’âge de l’emprunteur est un facteur déterminant car plus ce dernier est âgé, plus le capital prêté peut être important. A situation égale, une femme peut disposer d’un capital plus important qu’un homme car son espérance de vie est plus longue.
La situation financière du propriétaire
Ici aussi, le prêt viager hypothécaire permet à des personnes âgées d’être financées alors qu’elles n’auraient pas accès à un autre type de crédit. En effet, le taux d’endettement du foyer n’est pas regardé, seul le reste à vivre doit être suffisant.
Etre éligible à un prêt viager hypothécaire
Pour être éligible au prêt hypothécaire en viager, il faut être une personne physique d’au moins 60 ans, être en pleine propriété de son domicile ou d’une résidence locative.
Les étapes pour obtenir un crédit hypothécaire viager
A la suite de votre simulation de prêt viager hypothécaire sur notre site, notre conseiller EIG Finances instruit votre dossier. S’il est recevable :
- il le présente et le défend auprès de la banque en prêt viager hypothécaire;
- Une fois que cette dernière émet un avis favorable, elle mandate un expert immobilier;
- Lorsque la valeur est confirmé par l’expertise, le prêteur hypothécaire établit le plan de financement définitif et l’offre de prêt;
- Le contrat du prêt est finalisé par devant un notaire. Une hypothèque conventionnelle de premier rang est obligatoirement prise au bénéfice de la banque. Le notaire se charge du versement des fonds sur votre compte bancaire.
Pendant la durée du prêt, il n’y a pas de mensualité de remboursement à honorer, ni du capital ni des intérêts.
PRET VIAGER HYPOTHECAIRE
Obtenir de la trésorerie à 70 ans sans conditions de santé ?
Exemple d'un client financé en prêt viager hypothécaire
Le cas de cette cliente de 79 ans, financée en septembre 2024, illustre bien les avantages des prêts hypothécaires viagers.
Propriétaire d’un appartement mais avec une petite retraite de 1 148€, elle ne pouvait pas supporter le coût de ravalement de la façade imposée par le syndic. Et son appartement daté nécessitait également une rénovation.
A cause de son âge et de ses revenus, les banques traditionnelles étaient incapables de lui proposer le financement nécessaire. La vente de l’appartement devenait l’unique solution dont elle disposait pour ce sortir de cette ornière.
Le prêt viager hypothécaire que lui a proposé notre conseiller d’EIG Finances est venu lui apporter une autre solution. Grâce à son appartement estimé à 300 000 €, il était possible de lui octroyé le montant voulu.
Prêt hypothécaire viager de 98 000 €
Taux fixe : 6,45%
Net client : 88 461 €
Quel est le coût d'un crédit hypothécaire viager ?
Le crédit viager hypothécaire est un emprunt octroyé par des banques spécialisées en prêt hypothécaire. Le calcul des intérêts mensuels dépend du capital emprunté et du taux du prêt viager hypothécaire qui est à taux fixe.
Le montant total du crédit dépend de la durée pendant laquelle les intérêts se cumulent, c’est-à-dire la durée de vie de l’emprunteur qui est par définition un paramètre aléatoire.
Pour avoir une idée du coût du crédit, comparez-le avec d’autres modes de financement en demandant les conditions financières pour un emprunt du même capital (suivant les cas, un prêt hypothécaire senior, un prêt personnel si votre besoin est inférieur à 75 000 € ou un rachat de crédits).
Les frais d’un crédit hypothécaire viager sont inclus dans le financement et ne nécessite pas d’apport. Ils concernent:
- les frais du notaire
- les frais bancaires
- les frais d’expertise du bien
Enfin, prenez également le temps de comparer cette opération à une vente immobilière. Malgré la perte de la propriété, il peut s’avérer intéressant de choisir cette option d’un point purement financier.
Inconvénients des prêts viagers hypothécaires
- Le montant maximum octroyé par la banque est limité à 60% de la valeur du bien;
- Le propriétaire s’engage à entretenir convenablement le bien. Si le créancier constate qu’il ne respecte pas ses obligations, le remboursement anticipé du prêt peut être demandé.
Différences entre un prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire, et viager ?
Le prêt viager hypothécaire, le prêt hypothécaire et la vente en viager sont trois opérations différentes.
Lors d’une vente en viager, la propriété du bien est transmise à l’acheteur : c’est une vente immobilière. En contrepartie, le vendeur perçoit un bouquet et une rente mensuelle jusqu’à son décès. Comptabilisée comme comme un revenu, cette somme est imposée.
Lors de la mise en place d’un prêt viager hypothécaire, il n’y a pas transmission de propriété, le capital est versé en une seule fois à l’emprunteur et ne modifie pas son assiette fiscale.
Lors d’un prêt hypothécaire in fine ou amortissable, l’emprunteur rembourse à la banque des échéances mensuelles constituées exclusivement des intérêts ou du capital et des intérêts. Avec le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts.
L'accompagnement d'EIG Finances
Courtier de crédits en ligne, EIG Finances vous accompagne depuis plus de 20 ans à chaque étape de votre vie en allant chercher le financement adapté à vos besoins. Courtier en prêt viager hypothécaire, nous avons passé des accords avec des banques partenaires spécialisées pour vous apporter ici aussi une solution financière.
