Lors d’un rachat de soulte, un copropriétaire rachète les parts d’une indivision. Les fonds nécessaires à l’opération peuvent être obtenus grâce à un regroupement de crédit qui rassemble vos crédits en cours. EIG Finances vous en dit plus.
Définition d'une soulte
Une soulte est un terme juridique qui désigne la valeur des parts d’un bien immobilier lors d’un partage.
Ce terme est généralement lié à un divorce ou une succession. Pour équilibrer les lots entre l’acheteur et le ou les vendeurs, l’acheteur qui souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien doit racheter les parts des autres indivisaires.
La soulte est le montant que l’acheteur doit verser à chacun des autres membre de la communauté.
Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?
Lorsqu’un bien mobilier ou immobilier appartient à plusieurs propriétaires, on dit qu’il est détenu en indivision. Un de ses propriétaires peut l’acquérir en totalité en payant une soulte aux autres propriétaires. C’est une compensation financière qui permet le transfert de propriété.
Pour que cela ait lieu, la personne qui veut devenir propriétaire plein et entier du bien doit financer le rachat des parts des autres. Si elle ne dispose pas des liquidités suffisantes, elle devra financer le rachat de soulte par un crédit. Par exemple, le rachat de crédit est une solution de financement pour un rachat de soulte suite à un divorce ou un héritage.
Dans quels cas faire un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est l’opération financière qui consiste à financer le transfert de parts immobilières entre propriétaires. Le rachat de soulte permet alors de régler :
- un divorce : un couple propriétaire se sépare et l’un des deux conjoints veut conserver le bien dans lequel la famille vit. Pour cela, il doit verser une soulte à son ex-conjoint;
- une licitation (séparation d’un couple non marié) : c’est exactement le même cas que le précédent mais hors mariage, le rachat de soulte a ici les mêmes objectifs;
- une succession : le bien est divisé entre plusieurs héritiers. Si l’un veut le conserver et en devenir propriétaire, le rachat de soulte est une manière de financer l’achat des parts des cohéritiers.
Le rachat de soulte peut être financé à crédit
En regroupant vos crédits, vous limitez votre endettement et vous incluez le rachat de la soulte
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Comment se passe un rachat de soulte ?
Le notaire chargé de l’opération a besoin d’une valorisation précise du bien objet de l’indivision. Il fait appel à des professionnels pour connaître exactement cette valeur, des experts immobiliers ou d’oeuvres d’art, etc… Le notaire établit un état liquidatif dans lequel il établit le prix des parts de chaque co-indivisaire. Lorsque l’un veut conserver le bien, il doit payer à chacun le montant de sa part : il rachète sa soulte.
Comment se calcule la soulte ?
Lorsque les parts sont réparties équitablement, calculer le montant d’une soulte est très simple. Par exemple, 3 enfants se partagent le bien de leurs parents dont la valeur est de 600 000 €. Chaque part vaut 200 000 €. Celui qui voudrait être propriétaire seul du bien devrait disposer d’une somme globale de 400 000 € pour le rachat des parts de la succession.
En pratique, le calcul d’une soulte est généralement plus compliqué car de nombreux paramètres font partie de l’équation. Par exemple lors du rachat de soulte entre époux, le montant de la soulte va dépendre du régime matrimonial du mariage, de la présence d’un contrat de mariage ou encore de l’apport initial de chaque conjoint dans le bien immobilier. Lors du rachat de part pour l’héritage d’une maison, le nombre d’héritiers et leur rang décideront des montants des soultes. Raisons pour lesquelles calculer une soulte nécessite l’intervention d’un notaire.
Les frais de notaire lors d'un rachat de soulte
Suite à l’acte de liquidation dressé par le notaire, l’ex-conjoint ou les héritiers ont accès au calcul de la soulte. Ils connaissent alors le montant de rachat des parts de l’indivision à verser aux copropriétaires pour devenir l’unique propriétaire du bien.
Le règlement de la soulte vient finaliser ce changement de propriétaire. Dans le cas d’un bien immobilier, c’est un acte d’achat immobilier taxé entre 7 et 8%. Cette somme inclut les émolument du notaire, les frais d’urbanisme, les droits de mutation et les éventuels frais d’hypothèques.
A l’inverse d’une transaction immobilière où l’acheteur paie les frais le notaire, ils sont, dans le cas du paiement d’une soulte, répartis entre les propriétaires du ou des biens concernés par l’opération :
- entre tous les héritiers dans le cadre d’une succession;
- entre les deux ex-conjoints en cas de séparation.
Lors d’un rachat de soulte, EIG Finances vous rappelle qu’il est possible d’inclure les frais de notaire à votre regroupement de crédits.
Exemples de rachats de soulte
Rachat de soulte suite à un divorce
Afin de sortir de l’indivision, le conjoint d’un couple a choisi de racheter les parts de l’ex-conjoint pour devenir propriétaire à 100 % du bien. Une partie du crédit immobilier restait à rembourser.
Les banques de dépôt sont limitées pour suivre ces demandes de leurs clients. En effet, la désolidarisation des co-emprunteurs du crédit immobilier étant impossible, le rachat de soulte est une option pour régler le divorce.
Il y a des étapes à respecter pour avancer rapidement sur un regroupement de prêt qui sert à financer un rachat de soulte. En effet, la banque a besoin du projet de liquidation et de la convention de divorce pour faire l’offre de prêt. De plus, elle préfère une situation sereine entre les époux et se positionne seulement lors d’un divorce par consentement mutuel.
La soulte lors d'une succession
Un Monsieur de 44 ans, occupant d’un bien partiellement acquis lors de la succession de son père, partageait la propriété avec sa mère et ses sœurs. Il a choisi de racheter les parts de sa mère et de ses sœurs à la suite d’un démembrement .
Sans crédit à son nom, juste avec les 4 soultes à financer, il a fait un regroupement pour régler l’indivision. S’il avait un crédit, il aurait pu le rajouter à l’opération pour limiter le saut de charge.
En décidant d’un rachat de soulte, le notaire a dirigé l’opération vers le rachat de crédit alors que le compromis l’aurait dirigé vers l’immobilier. La différence est fondamentale car le rachat de crédit accepte un taux d’endettement plus élevé que le crédit immobilier.
Comment ne pas payer la soulte lors d'un divorce ?
La soulte n’est pas obligatoire, c’est la présence ou non d’un accord amiable entre les conjoints qui l’impose. Si les deux personnes acceptent un divorce sans compensation financière, il n’y a pas de soulte à payer. Le renoncement doit se faire devant un notaire qui valide la liquidation de la communauté. En revanche, dès que l’un des ex-époux refuse l’accord amiable et demande une compensation alors que le partage de la communauté est déséquilibré, la soulte est inévitable. Le rachat de soulte fait alors partie des options à considérer pour son financement.
Financer un rachat de soulte par un regroupement de crédit
Racheter une soulte peut se faire grâce à un regroupement de crédit. Lors de cette opération bancaire, une trésorerie est provisionnée pour le paiement de la soulte. Au lieu de souscrire à un nouveau crédit uniquement pour le paiement de la soulte, qui viendrait diminuer d’autant le reste à vivre de l’acheteur, le montant de la soulte est regroupé avec les crédits existants. La trésorerie dévolue au paiement de la soulte est lissée dans le temps avec vos autres emprunts.
Regroupement avec des crédits à la consommation
Vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation. A cause d’un taux d’endettement déjà élevé, votre banquier vous refuse le crédit personnel nécessaire à l’obtention de la trésorerie qui doit servir au paiement de la soulte à cause du risque de surendettement.
En regroupant vos prêts avec la trésorerie nécessaire au financement de la soulte, vous gardez le contrôle de votre taux d’endettement et maîtrisez les mensualités de remboursement.
Regroupement avec un crédit immobilier
Vous êtes en couple, vous vous séparez de votre conjoint ou de votre compagnon. Vous souhaitez conserver le bien que vous aviez acheté ensemble. Mais un crédit immobilier est en cours de remboursement.
Dans ce cas de figure, il faudra que vos revenus soient suffisants pour supporter la trésorerie du paiement de la soulte mais également les mensualités du crédit immobilier : le regroupement de crédits aura la forme d’un rachat de crédit immobilier.
Si vos revenus le permettent, le regroupement est l’occasion de solder également les frais liés à l’intervention du notaire et à la liquidation de la communauté, plus éventuellement les frais d’avocat. Notre conseiller vous donnera de plus amples informations basées sur votre situation.
Les avantages d'un regroupement de crédits
Lorsque vous souhaitez inclure le financement du rachat de parts de la soulte à votre regroupement de crédits, vous bénéficiez des avantages de cette opération bancaire :
- vous réduisez vos mensualités grâce à l’allongement de la durée de remboursement, cette diminution pouvant aller jusqu’à -60%;
- vous baissez votre taux d’endettement, cela vous permettant d’envisager le financement d’autres projets;
- vous limiter au maximum le nombre de crédits que vous remboursez : 1 seul crédit, 1 mensualité, 1 taux d’intérêt et une durée.
Les frais de l'opération financière
Les regroupements de prêts avec trésorerie pour les rachats de soultes ont les mêmes caractéristiques que des regroupements classiques. En dehors des frais de notaire et de l’acte d’achat, les coûts liés à l’opération financière sont :
- les indemnités de remboursement anticipés (IRA) des crédits rachetés qui sont notées sur les offres de prêts que vous regroupez;
- le taux d’intérêt nominal du nouveau crédit à taux fixe;
- les frais de dossier bancaire;
- les frais d’assurance si vous souscrivez à une assurance emprunteur;
- les frais de courtage.
Une approche patrimoniale
Certaines équipes spécialisées d’EIG Finances, grâce à une approche patrimoniale, vous guident dans les choix et les possibilités qui se présentent à vous lors d’un rachat de soulte. Les solutions financières sont nombreuses et leurs implications multiples frais de l’opération, types de crédits, etc… En faisant une demande en ligne, vous serez en contact avec un de nos courtiers avec lequel vous pourrez échanger sur ces sujets.
