La vente à réméré est une opération immobilière à destination des propriétaires à la recherche d’une trésorerie qu’ils ne trouvent pas par les voies bancaires. Elle prend différentes dénominations comme la vente avec faculté de rachat ou encore le portage immobilier.
Qu'est-ce qu'une vente en réméré ?
La vente en réméré est une vente immobilière temporaire avec faculté de rachat exclusive. Lors d’une vente à réméré, un propriétaire met son bien en vente avec la faculté de le racheter dans un délai déterminé. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente immobilière.
Grâce à la vente, le propriétaire en recherche de liquidités obtient les fonds. Il a alors les moyens de rembourser un prêt immobilier, de restructurer sa situation financière et solder des dettes, d’éviter une saisie immobilière aux enchères ou de disposer d’une trésorerie que les banques ne lui accordent pas.
Spécificité de la vente à réméré, le vendeur garde la jouissance du bien même après la vente contre rémunération pour l’occupation des lieux. Ce n’est pas un loyer au sens juridique du terme mais une indemnité d’occupation.
Le vendeur dispose d’une durée maximum fixée dans l’acte de vente en réméré pour racheter le bien à un prix déterminé à l’avance. Tous les moyens sont bons pour récupérer la propriété : obtention d’un crédit immobilier, vente du bien à un tiers, vente d’un autre bien, etc…
Tous ces éléments font partie de l’acte authentique en réméré qui est signé par devant le notaire.
Pas de solution financière mais besoin de trésorerie ?
Vente à réméré immobilière
Si une vente à réméré peut s’exécuter sur des voitures de collection ou des oeuvres d’art, EIG Finances travaille spécifiquement sur des rémérés de biens immobiliers construits, les terrains étant rarement retenus.
Tout type de bien à usage d’habitation peut faire l’objet d’une vente à réméré : autant un appartement qu’une maison, dans un hyper centre comme qu’en banlieue, les opérations en milieu rural étant plus limitées. Les résidences secondaires sont prisées mais le réméré immobilier concerne également les résidences principales et locatives.
Vous ne trouvez pas de solution bancaire à votre problème de liquidités et vous aimeriez en savoir plus sur la vente en réméré ? Simulez votre vente à réméré en ligne sur notre site en moins de 2 minutes.
Les avantages du portage immobilier
- Obtenir en moyenne 65% de la valeur de votre bien lors de sa vente (la vente à réméré applique une décote sur la valeur vénale du bien);
- Continuer à occuper le bien vendu contre une indemnité d’occupation payée ou prépayée;
- Avoir jusqu’à 5 ans pour récupérer le bien vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale (on retrouve la décote appliquée lors de l’achat);
- Réaliser une opération en toute confidentialité puisque ni famille ni voisins n’en sont informés;
- Monétiser son patrimoine et le conserver;
- Se sortir d’une solution financière difficile.
Dans quels cas vendre en réméré ?
Souvent perçue comme une opération « de la dernière chance » auprès de personnes surendettées, la vente à réméré a un public plus large. C’est une solution pour tous les propriétaires qui sont dans l’impossibilité d’obtenir la trésorerie qu’ils cherchent. Dès que votre besoin est inférieur à 60% de la valeur de votre bien, alors le portage immobilier est une solution envisageable. Faites une simulation de vente en réméré pour connaître les détails de l’opération.
Les propriétaires avec un fort endettement
A cause d’un fichage Banque de France (FICP ou FCC) dans la plupart des cas, ces particuliers n’ont plus accès au crédit ni au rachat de crédit suite à un ou plusieurs prêts en déchéance du terme. Sans solution bancaire, ou dans l’impossibilité de rembourser leurs échéances mensuelles, avec le risque de partir en saisie immobilière et l’envie de conserver leur bien, la vente avec faculté de rachat leur permet dans un premier temps de solder leur dettes et ensuite d’avoir de nouveau accès au circuit bancaire après restructuration de leurs emprunts. Grâce à la vente en réméré :
- la situation financière est régularisée;
- s’il y avait un fichage, il est levé;
- leur patrimoine est conservé.
Les propriétaires en recherche de trésorerie
Il suffit d’être endetté au maximum pour que le réseau bancaire ne vous suive plus sur vos besoins de trésorerie. Si le besoin de trésorerie est urgent, le propriétaire préférera peut-être une vente à réméré courte que ne pouvoir se soigner, perdre une année de location de sa résidence locative, rembourser une dette, etc… De même pour un étranger propriétaire d’un bien en France, la vente à réméré est une solution de financement alors qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir un crédit bancaire.
Tout propriétaire a théoriquement accès à la vente à réméré : la SCI, la SARL ou la SAS, etc… Dans le cas d’une entreprise qui a besoin de trésorerie à cause de dettes ou pour son développement, la vente en réméré peut être une solution.
Les étapes des ventes en réméré
Les grandes étapes de le vente à réméré sont les suivantes :
- Le bien est vendu à un investisseur;
- Le vendeur utilise les fonds de la vente selon son besoin : restructuration de son endettement, remboursement des créanciers pour éviter la saisie immobilière, etc… Durant cette phase, il continue à occuper le bien ou en tirer profit (si résidence locative);
- Le vendeur souscrit un nouveau crédit immobilier pour racheter son bien immobilier ainsi que les frais associés à l’opération. S’il préfère vendre à un tiers l’appartement ou la maison, il le met en vente en agence. Lorsque le bien est vendu, il rembourse l’acheteur du montant dû et conserve l’excédent.
Dans le cas où le vendeur ne rachète pas la propriété dans le délai imparti dans l’acte de vente à réméré, la faculté de rachat cesse et le transfert de propriété à l’acheteur est définitif.
Exemple d'une vente en réméré
Un couple perçoit 3 300 € de revenus. Ils sont endettés à 60%. Ils sont propriétaire en cours d’acquisition d’une maison de expertisée par un agent immobilier à 280 000 €. Avec un restant dû global de 125 000 € composé du prêt immo, de crédit conso et d’une dette fiscale, ils ont été fiché pour un retard de paiement. Sans solution bancaire, ils ne parviennent pas à régulariser leur situation et lever le fichage.
Ils décident de faire une vente à réméré. Leur maison est achetée 182 000 € par un investisseur, l’indemnité d’occupation est de 1 517 € par mois, les frais de notaire et les honoraires d’agence sont de 16 380 €. Une partie de la trésorerie sert aux paiement des indemnités d’occupation et il leur revient 4 220 €. Ils ont 24 mois maximum pour lever l’option de rachat et redevenir propriétaire de leur bien.
Leurs crédits ayant été remboursés par le notaire, ils sont complètement désendettés et leur fichage est levé. Ils disposent d’un apport et de revenus fixes pour racheter leur bien au prix de 200 200 €.
Les paramètres financiers d'un réméré
Le premier paramètre est le prix de vente du bien. Il dépend de votre besoin, de sa situation géographique et de la vision qu’a l’investisseur de votre dossier. On admet en général un pourcentage moyen de 60 à 65% de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire une décote de 35%.
Le calcul de l’indemnité d’occupation mensuelle est un pourcentage du prix de vente. Il varie selon la valeur du bien, sa situation géographique et les volonté de l’acheteur. Les modalités de paiement de l’indemnité d’occupation sont nombreuses, elles dépendent de la situation et du projet du vendeur. Elle peut être complètement prépayée, faire l’objet d’un paiement partiel ou être à la charge du propriétaire vendeur.
La valeur de rachat dépend des mêmes caractéristiques que l’indemnité d’occupation. En général, l’acheteur souhaite une rentabilité sur l’opération qu’il répartie entre l’indemnité d’occupation et la valeur de rachat. Parfois c’est une répartition à 50/50, parfois elle est déséquilibrée au profit de l’une ou de l’autre.
En pratique, tous les frais sont déduits du montant auquel le bien est acheté. Entre dans ceux-là l’indemnité d’occupation, les frais de l’agence immobilière, les frais de notaire. La somme qui revient donc au vendeur est inférieure au prix de vente et elle doit être suffisante pour couvrir les besoins financiers de ce dernier. Le notaire en charge de la vente avec faculté de rachat paye les créanciers puis vous verse le solde.
L'acte de vente notarié
Le notaire se charge de la rédaction de l’acte notarié et de la clause de réméré qui reprend les conditions prévues entre le vendeur à réméré et l’investisseur. Le contrat que vous signez avec l’acheteur a pour but d’organiser la vente avec faculté de rachat. Il doit y figurer les informations habituelles d’une vente immobilière plus celles liées au réméré qui sont :
- Le prix d’achat du bien en réméré (prix inférieur à la valeur réelle du bien);
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et son mode de paiement;
- Le prix de rachat de bien;
- La durée maximum, qui peut atteindre 5 ans mais qui habituellement est de l’ordre de 24 mois.
Comme lors des ventes immobilières, le notaire a besoin d’un dossier complet pour instrumenter les ventes en réméré : le mandat de vente en réméré, le diagnostic de performance énergétique, une déclaration d’intention d’aliéner si nécessaire, l’autorisation de la Safer en milieu rural, un devis pour la mise aux normes de la fosse sceptique si besoin et les pièces habituelles (identité, taxe foncière, acte de vente, etc…)
La vente à réméré semble être la meilleure solution dans ma situation
Les risques d'une vente à réméré
Les ventes avec faculté de rachat ne sont pas sans risques pour le vendeur d’où l’intérêt de se rapprocher d’un acteur reconnu du marché comme EIG Finances. En effet, des acheteurs malveillants proposent parfois des conditions financières en dehors de toute logique qu’il faut savoir éviter.
Le premier point est l’indemnité d’occupation mensuelle qui est un pourcentage du prix d’achat et qui doit rester en rapport avec vos revenus. Le deuxième point est que si le vendeur n’arrive pas à racheter le bien comme convenu dans l’acte de vente à réméré en respectant le délai imparti, il peut se faire expulser.
Avant de signer l’acte de vente notarié, il est nécessaire de faire une projection de sa capacité de remboursement pour être sûr de récupérer la propriété.
La vente à réméré et le Code Civil
La vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles de loi 1659 à 1673 qui indiquent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente ». Elle se déroule en présence d’un titulaire d’une carte de transaction immobilière, les formalités sont celles d’une vente immobilière : signature d’un mandat de vente, fourniture des diagnostics immobiliers à la charge du vendeur, signature de l’acte de vente en réméré devant notaire. N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la vente à réméré qui vous guidera au cours du chemin.
Raisons pour lesquelles il faut bien différencier les ventes à réméré qui sont des opérations immobilières des crédits en ligne d’EIG Finances. Elles ne sont comparables ni avec les prêts hypothécaires ni avec les rachats de crédits, avec aucune forme de crédit de manière générale.
Origine des rémérés
La vente à réméré existe en France depuis deux siècles, on la retrouve dans le code civil Napoléonien et Talleyrand en parle dans ses mémoires, mais elle semble remonter au Moyen-Âge. Elle a été réintroduite dans les années 80 par les banques pour refinancer des valeurs mobilières. C’est aujourd’hui utilisé pour restructurer les dettes des particuliers et des propriétaires.
Les questions de nos clients sur la vente à réméré
Les ventes à réméré nécessitent de disposer de temps : pour trouver le bon investisseur, pour avoir un accord entre les parties et surtout pour instrumenter la vente. Si certains notaire parviennent à accélérer le process, d’autres travaillent exactement au même rythme qu’une vente immobilière classique. Il est donc préférable que le propriétaire en recherche de liquidités n’attende pas le dernier instant pour nous solliciter puisqu’il a falloir au moins 1 mois et parfois jusqu’à 3 mois pour finaliser la vente. Egalement, les lenteurs de l’été et des fêtes de fin d’année sont des écueils aux ventes en réméré urgentes.
Pas du tout, la vente à réméré est une vente immobilière lors de laquelle un investisseur devient propriétaire de votre bien. La spécificité de l’opération est que vous conservez l’usufruit du bien et que dans un délai déterminé vous avez la possibilité de faire jouer votre clause de rachat exclusive vous permettant de racheter le bien moyennant une somme décidée à l’avance.
Une hypothèque est une garantie prise par un organisme financier ou un particulier qui vous prête des fonds. Vous restez propriétaire plein et entier du bien. Lors d’une vente à réméré, votre maison, votre appartement, votre local commercial est vendu à l’acheteur, vous êtes juridiquement dépossédé de la propriété. Il est donc impossible de prendre une garantie hypothécaire sur un bien qui ne vous appartient plus.
La législation de la vente immobilière autorise une durée maximum de 5 ans. Mais une vente à réméré doit être la plus courte possible. C’est une caractéristique de réussite puisque le vendeur récupère la propriété de son bien dans un temps très court. C’est pourquoi les contrats sont habituellement sur 18 ou 24 mois. Au-delà le réméré a un coût élevé pour le vendeur et l’installation de ce dernier dans cette situation n’est pas un signe positif.
Oui complètement car la vente à réméré n’est pas un crédit bancaire, c’est une vente immobilière. Rien n’interdit à un propriétaire FICP de vendre son bien. Si le but de la vente à réméré est de solder un crédit et lever un fichage Banque de France, attention de bien vérifier que ce soit le cas avant le se lancer dans cette procédure.
La levée de l’option de rachat de fait habituellement de deux manières : soit par l’obtention d’un crédit immobilier soit par la vente du bien à un tiers. C’est une option qui doit être claire lors de la mise en place du réméré pour que l’acheteur vous signifie son accord. A partir de là, vous vous occupez de la vente du bien et lorsque celle-ci intervient, vous payez à l’investisseur l’option de rachat et vous conservez la différence.
